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Novos Caminhos do Mercado Imobiliário

Postado em Real Estate ,     Escrito por Roberto de Souza    em público junho 9, 2015

Com o término do ano de 2011 encerra-se também um ciclo de projeto, produção e entrega de um grande número de empreendimentos lançados entre 2007 e 2008, época marcada pelo acelerado crescimento do mercado imobiliário, pela abertura de capital de grandes incorporadoras e expansão do crédito imobiliário. Isso somado ao aumento do poder de compra dos consumidores de vários segmentos sociais.

Durante todo este período, vivemos momentos e situações de euforia e pânico. Euforia com a abundância de capital, a formação de grandes land banks, o enorme número de lançamentos, a alta da velocidade de vendas dos empreendimentos e a conquista de muitos clientes. Pânico com a baixa rentabilidade dos empreendimentos, o atraso na entrega e estouro dos custos das obras, a falta de equipamentos e profissionais qualificados, a perda da qualidade do produto final e o aumento do número de reclamações dos clientes.

E o que nos aguarda para os próximos quatro anos? Que lições foram aprendidas e quais erros deixarão de ser cometidos? Como as empresas do setor imobiliário estão se preparando para o futuro próximo? Quais tendências e caminhos deverão marcar o mercado imobiliário neste novo ciclo?

Uma tendência que parece se confirmar é a de o mercado continuar a crescer, embora de maneira diferente. Os lançamentos acontecerão de forma mais cadenciada, assim como a velocidade de vendas, e a máxima “tudo que se lançar vende, e rápido” não deverá se repetir.

A concepção do produto imobiliário, a pesquisa de mercado e a diferenciação dos empreendimentos, provavelmente, merecerão maior atenção por parte de incorporadores e arquitetos.

Os conceitos e as práticas da sustentabilidade na construção, que hoje já ocupam espaço nos empreendimentos comerciais, deverão também movimentar os empreendimentos residenciais. A incorporação aos projetos de tecnologias de eficiência energética, de uso racional da água, da escolha de materiais sustentáveis, do conforto dos ambientes internos, assim como, a preocupação com a inserção sustentável do empreendimento no espaço urbano, deixarão o campo das ideias para se tornarem realidade.

A melhoria da qualidade dos projetos e sua integração com o orçamento e planejamento das obras devem prosperar com o conceito de construtibilidade e o compartilhamento de projetos via WEB, aliados à paulatina inserção das ferramentas do BIM – Building Information Modeling.

Os prazos, custos e qualidade de obras inevitavelmente ocuparão um espaço à parte dentro das incorporadoras e construtoras, pois foram principalmente as falhas de orçamentos e gestão das obras que acarretaram as grandes perdas de rentabilidade dos empreendimentos, atingindo, muitas vezes, o resultado financeiro das empresas, assim como sua imagem perante seus clientes.

Neste contexto, o foco principal de ação empresarial deve estar na gestão da produção, visando o aumento da eficiência operacional e da produtividade e qualidade das obras. Embora este seja o objeto principal da preocupação dos coordenadores e gestores de obra, é necessário contar com a inteligência compartilhada dos processos de projeto, suprimentos, orçamento, planejamento, programação e logística das obras, o que proporcionará a garantia de prazos, custos e qualidade.

A introdução das práticas de governança corporativa de obras deve, também, contribuir com a gestão da produção, pois a empresa poderá implantar, de forma sistemática e contínua, mecanismos independentes de auditoria de obras e, paralelamente, analisar os controles internos das obras. A comparação de resultados e a identificação de desvios, juntamente com o relato à direção da empresa e das obras, poderão orientar a tomada de ações corretivas e preventivas, de forma a atender os objetivos de prazos, custos e qualidade.

O exercício do planejamento estratégico, visando reposicionar competitivamente as empresas, definir planos de metas e planos de ação, aliado à gestão dos processos empresariais com base na metodologia do BPM – Business Processes Management, devem também pautar o caminho futuro das empresas da cadeia produtiva da construção. As ferramentas de Project Management devem ter seu uso ampliado para a melhoria da gestão.

Toda a construção deste caminho deverá estar alicerçada, é claro, em uma política de TI – Tecnologia da Informação que propicie a integração das várias informações geradas pelos processos, empreendimentos e obras, e a geração de relatórios gerenciais confiáveis e on-line para monitoramento dos negócios e rápida tomada de decisão.

Um aspecto de melhoria, de fundamental importância, e a ser muito trabalhado pelas empresas, é o de gestão de pessoas e de seu capital intelectual. Um dos principais gargalos do setor é e continuará sendo a qualificação profissional e o desafio de as empresas desenvolverem e manterem seu DNA, repassando-o ao seu grupo de líderes e perpetuando seu negócio.

Finalmente, gostaria de destacar um caminho muito pouco praticado nas empresas do setor da construção, o da gestão da inovação, que trata de instalar na empresa um processo contínuo de pesquisa e inovação tecnológica de seus produtos e processos, de forma a promover a satisfação dos clientes e o aumento da competitividade da empresa como um todo. A gestão da inovação, no caso do mercado imobiliário, embora possa se debruçar em produtos e processos variados deve ter, como foco principal, a tecnologia e a industrialização da construção para, paulatinamente, conduzir os canteiros de obras a uma indústria de montagem.

Novos ciclos, novos desafios, novos caminhos. A construção sustentável desses novos caminhos é a que permitirá consolidar nosso setor como forte e competitivo na economia brasileira, gerando resultados para as empresas, para a sociedade e para o meio ambiente.

sobre o autor
Roberto de Souza
Engenheiro civil pela EPUSP, com pós-graduações nas áreas de Planejamento Urbano e Transportes, especialização em administração de empresas e em engenharia econômica e de custos. Experiência como gestor de inúmeras...