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Novos Caminhos do Mercado Imobiliário

Postado em Real Estate ,     Escrito por Roberto de Souza    em público junho 9, 2015

Com o término do ano de 2011 encerra-se também um ciclo de projeto, produção e entrega de um grande número de empreendimentos lançados entre 2007 e 2008, época marcada pelo acelerado crescimento do mercado imobiliário, pela abertura de capital de grandes incorporadoras e expansão do crédito imobiliário. Isso somado ao aumento do poder de compra dos consumidores de vários segmentos sociais.

Durante todo este período, vivemos momentos e situações de euforia e pânico. Euforia com a abundância de capital, a formação de grandes land banks, o enorme número de lançamentos, a alta da velocidade de vendas dos empreendimentos e a conquista de muitos clientes. Pânico com a baixa rentabilidade dos empreendimentos, o atraso na entrega e estouro dos custos das obras, a falta de equipamentos e profissionais qualificados, a perda da qualidade do produto final e o aumento do número de reclamações dos clientes.

E o que nos aguarda para os próximos quatro anos? Que lições foram aprendidas e quais erros deixarão de ser cometidos? Como as empresas do setor imobiliário estão se preparando para o futuro próximo? Quais tendências e caminhos deverão marcar o mercado imobiliário neste novo ciclo?

Uma tendência que parece se confirmar é a de o mercado continuar a crescer, embora de maneira diferente. Os lançamentos acontecerão de forma mais cadenciada, assim como a velocidade de vendas, e a máxima “tudo que se lançar vende, e rápido” não deverá se repetir.

A concepção do produto imobiliário, a pesquisa de mercado e a diferenciação dos empreendimentos, provavelmente, merecerão maior atenção por parte de incorporadores e arquitetos.

Os conceitos e as práticas da sustentabilidade na construção, que hoje já ocupam espaço nos empreendimentos comerciais, deverão também movimentar os empreendimentos residenciais. A incorporação aos projetos de tecnologias de eficiência energética, de uso racional da água, da escolha de materiais sustentáveis, do conforto dos ambientes internos, assim como, a preocupação com a inserção sustentável do empreendimento no espaço urbano, deixarão o campo das ideias para se tornarem realidade.

A melhoria da qualidade dos projetos e sua integração com o orçamento e planejamento das obras devem prosperar com o conceito de construtibilidade e o compartilhamento de projetos via WEB, aliados à paulatina inserção das ferramentas do BIM – Building Information Modeling.

Os prazos, custos e qualidade de obras inevitavelmente ocuparão um espaço à parte dentro das incorporadoras e construtoras, pois foram principalmente as falhas de orçamentos e gestão das obras que acarretaram as grandes perdas de rentabilidade dos empreendimentos, atingindo, muitas vezes, o resultado financeiro das empresas, assim como sua imagem perante seus clientes.

Neste contexto, o foco principal de ação empresarial deve estar na gestão da produção, visando o aumento da eficiência operacional e da produtividade e qualidade das obras. Embora este seja o objeto principal da preocupação dos coordenadores e gestores de obra, é necessário contar com a inteligência compartilhada dos processos de projeto, suprimentos, orçamento, planejamento, programação e logística das obras, o que proporcionará a garantia de prazos, custos e qualidade.

A introdução das práticas de governança corporativa de obras deve, também, contribuir com a gestão da produção, pois a empresa poderá implantar, de forma sistemática e contínua, mecanismos independentes de auditoria de obras e, paralelamente, analisar os controles internos das obras. A comparação de resultados e a identificação de desvios, juntamente com o relato à direção da empresa e das obras, poderão orientar a tomada de ações corretivas e preventivas, de forma a atender os objetivos de prazos, custos e qualidade.

O exercício do planejamento estratégico, visando reposicionar competitivamente as empresas, definir planos de metas e planos de ação, aliado à gestão dos processos empresariais com base na metodologia do BPM – Business Processes Management, devem também pautar o caminho futuro das empresas da cadeia produtiva da construção. As ferramentas de Project Management devem ter seu uso ampliado para a melhoria da gestão.

Toda a construção deste caminho deverá estar alicerçada, é claro, em uma política de TI – Tecnologia da Informação que propicie a integração das várias informações geradas pelos processos, empreendimentos e obras, e a geração de relatórios gerenciais confiáveis e on-line para monitoramento dos negócios e rápida tomada de decisão.

Um aspecto de melhoria, de fundamental importância, e a ser muito trabalhado pelas empresas, é o de gestão de pessoas e de seu capital intelectual. Um dos principais gargalos do setor é e continuará sendo a qualificação profissional e o desafio de as empresas desenvolverem e manterem seu DNA, repassando-o ao seu grupo de líderes e perpetuando seu negócio.

Finalmente, gostaria de destacar um caminho muito pouco praticado nas empresas do setor da construção, o da gestão da inovação, que trata de instalar na empresa um processo contínuo de pesquisa e inovação tecnológica de seus produtos e processos, de forma a promover a satisfação dos clientes e o aumento da competitividade da empresa como um todo. A gestão da inovação, no caso do mercado imobiliário, embora possa se debruçar em produtos e processos variados deve ter, como foco principal, a tecnologia e a industrialização da construção para, paulatinamente, conduzir os canteiros de obras a uma indústria de montagem.

Novos ciclos, novos desafios, novos caminhos. A construção sustentável desses novos caminhos é a que permitirá consolidar nosso setor como forte e competitivo na economia brasileira, gerando resultados para as empresas, para a sociedade e para o meio ambiente.

sobre o autor
Roberto de Souza
Engenheiro civil pela EPUSP, com pós-graduações nas áreas de Planejamento Urbano e Transportes, especialização em administração de empresas e em engenharia econômica e de custos. Experiência como gestor de inúmeras...
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Os descontos mencionados nos itens (i, ii, iii) não são cumulativos e se aplicam ao pagamento à vista ou parcelados. Em todas as situações, prevalece o maior desconto.   Desconto especial por antecipação de inscrição  5. Inscrições pagas até 45 dias antes da data de início do curso receberão desconto de 10%, cumulativo em relação ao eventual desconto aplicado com base na “Política de Descontos da Academia” (itens 3 e 4 acima).   Reagendamentos 6. Os cursos da AEA Educação Continuada são ministrados a turmas abertas, formadas por adesão dos interessados. Por isso, a realização do curso depende da inscrição de um número mínimo de participantes, Na hipótese de quorum insuficiente, impossibilidade de comparecimento do professor ou outros imprevistos, a AEA Educação Continuada reagendará o curso, para a data mais próxima possível, a fim de preservar o melhor interesse de todos. 7. 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No caso de não comparecimento no curso (no show), ou de comunicação de não comparecimento, e prazo inferior a 2 dias antes da data de início do curso, por qualquer motivo, 80% do valor total da inscrição (e não da parcela paga, em caso de pagamento parcelado) poderá ser transferido para outro curso oferecido pela AEA Educação Continuada, mas não haverá devolução de valores pagos. Os 20% restantes serão retidos como multa tendo em vista os custos antecipadamente despendidos para possibilitar a participação do inscrito. 11. Destacamos que em caso de inobservância dos comunicados da AEA Educação Continuada (especialmente nos termos do item 8 acima) não haverá reembolso de nenhuma espécie de despesas, incluindo, mas não se limitando a, passagem aérea e rodoviária, combustível, pedágio, locação de veículos, hospedagem, alimentação e outras.   Devolução de valores 12. Nas hipóteses de devolução de valores, o depósito do valor será realizado em 10 dias úteis, contados do envio do comprovante de pagamento e dos dados bancários do favorecido (agência, conta bancária, nome do titular da conta e CPF/CNPJ). 13. Será devolvido apenas o valor principal das parcelas pagas, deduzidas as despesas havidas com a operadora do cartão de crédito, emissão ou reemissão de boletos e tarifas bancárias. 14. Caso seja solicitada a reemissão de boletos, o valor das tarifas bancárias serão incluídos no valor do novo título.   Mora e inadimplemento 15. Os boletos emitidos para os cursos realizados, com data de pagamento posterior ao encerramento do evento, e não pagos até a data do seu vencimento, estarão sujeitos a multa de 2%, juros e correção monetária de 5% ao mês, e após 3 (três) dias serão automaticamente encaminhados ao cartório de protesto de título. 16. 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