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Os Desafios na Gestão da Manutenção Predial

Postado em Real Estate ,     Escrito por Prof. Ma. Haroldo Luiz Nogueira da Silva    em público junho 9, 2015

O gestor de manutenção, gradativamente, vai abandonando a visão de executor e passa a assumir o papel da gestão efetiva, baseado em resultados e indicadores.

As modernas e atuais exigências na área como valorização do patrimônio, disponibilidade, segurança, sustentabilidade e redução de custos exigem por parte do gestor uma visão interdisciplinar.

Tomando a definição de manutenção como sendo o conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificação e de suas partes constituintes de atender as necessidades e segurança dos seus usuários, deve-se avaliar algumas questões. Qual é capacidade funcional da edificação em questão? Ou seja, para qual propósito a edificação foi concebida? Nota-se que os requisitos de desempenho estão intimamente ligados ao tipo de uso e este deve ser considerado. Além da segurança, quais são as necessidades dos usuários?

Importante também a definição clara do perfil de usuário da edificação, e quais suas necessidades específicas. A gestão deve garantir um correto gerenciamento das expectativas e percepções dos clientes, sendo estes os próprios usuários do empreendimento. Atributos de fatores de qualidade, como estética, limpeza, disponibilidade, competência, entre outros podem variar de forma significativa dependendo do cliente em questão.

A insuficiência da manutenção invariavelmente pode acarretar degradação precoce da edificação ocasionando perda de desempenho levando este a níveis abaixo do exigido, redução da vida útil projetada para a edificação, desconforto devido à indisponibilidades, e desvalorização imobiliária.

A composição de atributos para determinação do valor de um empreendimento leva em conta quatro fatores. Os intrínsecos que são as qualidades arquitetônicas e construtivas (QAC), e gestão da manutenção predial (GMP). E os extrínsecos são o mercado econômico global (MEG) e mercado econômico local (MEL), e a qualidade da gestão da manutenção, fator determinante na avaliação imobiliária.

Além dos itens já citados, a gestão deve ser capaz de garantir também um correto gerenciamento de insumos provenientes da operação da edificação, em especial consumo de utilidades como água e energia elétrica. Em edificações de uso comercial, por exemplo, o consumo de energia elétrica é bastante significativo nos custos operacionais, principalmente por causa dos sistema de condicionamento de ar central. A redução de custos proveniente do uso eficiente deste i insumo, com a correta manutenção, garante a eficiência dos equipamentos, além ser sustentável do ponto de vista ambiental. Apesar de o Brasil possuir uma matriz energética limpa para geração de eletricidade, em comparação a outros países, apresentando 6,8% de geração de origem fóssil, contra 67% na América do Norte por exemplo, o que coloca o país em posição privilegiada em relação às emissões de Gases de Efeito Estufa (GEE), medidas de conservação de energia são sempre benéficas.

Como exemplo podemos citar o a economia gerada entre 1986 e 2009, por meio das ações do Procel, que totalizou 38,4 bilhões de kWh, equivalente ao fornecimento durante um ano de uma usina hidroelétrica típica, com potência instalada de 9.105 MW.

Outra atribuição do gestor é garantir a capacitação dos profissionais envolvidos no processo de manutenção, seja de equipe própria ou de equipe terceirizada, definindo contratualmente alguns pré-requisitos. Em se tratando de empresa terceirizada para serviços de manutenção, prática comum na manutenção predial, o sucesso começa na definição clara e objetiva do escopo contratual. A correta definição de SLA (Service Level Agreement – ou Acordo de Nível de Serviço) de atendimento, disponibilidade de sistemas, e cláusulas de penalização e bonificação, são ferramentas importantes.

Estes devem ocorrer com base em indicadores objetivos levando-se em conta a complexidade e abrangência da operação. Alguns cuidados devem ser tomados na fase pós-contratação, como evitar pessoalidade e subordinação para não configurar vínculo empregatício. E, por fim, mas não menos importante, está a função de fiscalização e controle, com base no que foi definido na relação contratual.

sobre o autor
Prof. Ma. Haroldo Luiz Nogueira da Silva
Profissional com mais de 20 anos de experiência, atua nas áreas de pesquisa, consultoria em manutenção predial, eficiência energética, comissionamento de sistemas prediais para certificação LEED e também treinamento e desenvolvimento de profissionais. Engenheiro Eletricista, Mestre e Doutorando em Energia pela Universidade Federal do ABC, com MBA em Gerenciamento de Facilidades pela Escola Politécnica da USP, Especialista Certificado em Medição e Verificação (M&V). É membro da Association of Energy Engineers e da Abrafac e integrante do comitê Temático de Energia do Conselho Brasileiro de Construções Sustentáveis. Tem em seu currículo cargos como Gerente de Manutenção em sites de missão crítica, Coordenador de Manutenção dos terminais rodoviários em São Paulo, e Gerente de Operações pela Cushman & Wakefield. Atualmente é Sócio Diretor na Preditiva Engenharia, e atua também professor universitário.
Termos e Condições
Contrato de Prestação de Serviços pela AEA Educação Continuada Data-Limite 1. As inscrições para os cursos se encerram 7 dias antes do início das aulas. Excepcionalmente, desde que existam vagas disponíveis, serão aceitas inscrições após a data limite. 2. A data-limite não garante a disponibilidade de vagas. Por isso, recomendamos a efetivação da inscrição/pagamento com antecedência.   Política de Descontos da AEA Educação Continuada 3. A AEA Educação Continuada oferece descontos às seguintes categorias, comprovada a condição mediante apresentação do documento competente, conforme o caso: (i) Grupos de profissionais (3 ou mais inscritos): 10% (ii) Estudantes de graduação e professores: 15%, não sendo aplicado à pós-graduação. (iii) Desconto para pacote de cursos: 10% para inscrições em 2(dois) cursos; 15% para inscrições em 3(três) cursos; 20% para inscrições em 4(quatro) ou mais cursos; 4. Os descontos mencionados nos itens (i, ii, iii) não são cumulativos e se aplicam ao pagamento à vista ou parcelados. Em todas as situações, prevalece o maior desconto.   Desconto especial por antecipação de inscrição  5. Inscrições pagas até 45 dias antes da data de início do curso receberão desconto de 10%, cumulativo em relação ao eventual desconto aplicado com base na “Política de Descontos da Academia” (itens 3 e 4 acima).   Reagendamentos 6. Os cursos da AEA Educação Continuada são ministrados a turmas abertas, formadas por adesão dos interessados. Por isso, a realização do curso depende da inscrição de um número mínimo de participantes, Na hipótese de quorum insuficiente, impossibilidade de comparecimento do professor ou outros imprevistos, a AEA Educação Continuada reagendará o curso, para a data mais próxima possível, a fim de preservar o melhor interesse de todos. 7. Excepcionalmente, a AEA Educação Continuada poderá substituir o professor inicialmente contratado por outro profissional, igualmente qualificado, a fim de preservar o melhor interesse de todos e contornar imprevistos ou conflitos de agenda. 8. Em caso de reagendamento, a AEA Educação Continuada avisará todos os inscritos, por e-mail, informando a nova data, razão pela qual o participante deve manter seu cadastro atualizado, informando o e-mail de contato que acesse com mais freqüência. O inscrito será automaticamente realocado na nova turma do curso de interesse, podendo solicitar a transferência da inscrição para outro curso ou a devolução dos valores pagos. Por isso, recomendamos atenção aos comunicados eletrônicos da AEA Educação Continuada no período que antecede a data prevista para a realização do curso. Especialmente em caso de viagens, antes de se deslocar, solicitamos entrar em contato com a AEA Educação Continuada, a fim de confirmar as informações sobre data e local do curso, evitando transtornos.   Cancelamentos 9. As inscrições poderão ser canceladas, com a devolução dos valores pagos, a pedido do interessado até 10 dias corridos antes do início do curso. 10. No caso de inscrições canceladas, a pedido do interessado, com prazo inferior a 10 dias corridos antes do início do curso, não haverá devolução do valor pago, e o inscrito poderá transferir integralmente o seu crédito para outra turma interesse, pagando eventual diferença, se houver. No caso de não comparecimento no curso (no show), ou de comunicação de não comparecimento, e prazo inferior a 2 dias antes da data de início do curso, por qualquer motivo, 80% do valor total da inscrição (e não da parcela paga, em caso de pagamento parcelado) poderá ser transferido para outro curso oferecido pela AEA Educação Continuada, mas não haverá devolução de valores pagos. Os 20% restantes serão retidos como multa tendo em vista os custos antecipadamente despendidos para possibilitar a participação do inscrito. 11. Destacamos que em caso de inobservância dos comunicados da AEA Educação Continuada (especialmente nos termos do item 8 acima) não haverá reembolso de nenhuma espécie de despesas, incluindo, mas não se limitando a, passagem aérea e rodoviária, combustível, pedágio, locação de veículos, hospedagem, alimentação e outras.   Devolução de valores 12. Nas hipóteses de devolução de valores, o depósito do valor será realizado em 10 dias úteis, contados do envio do comprovante de pagamento e dos dados bancários do favorecido (agência, conta bancária, nome do titular da conta e CPF/CNPJ). 13. Será devolvido apenas o valor principal das parcelas pagas, deduzidas as despesas havidas com a operadora do cartão de crédito, emissão ou reemissão de boletos e tarifas bancárias. 14. Caso seja solicitada a reemissão de boletos, o valor das tarifas bancárias serão incluídos no valor do novo título.   Mora e inadimplemento 15. Os boletos emitidos para os cursos realizados, com data de pagamento posterior ao encerramento do evento, e não pagos até a data do seu vencimento, estarão sujeitos a multa de 2%, juros e correção monetária de 5% ao mês, e após 3 (três) dias serão automaticamente encaminhados ao cartório de protesto de título. 16. O aluno que, por qualquer motivo, cancelar a sua inscrição fora do prazo mencionado no item 9 ou deixar de comparecer ao curso, não se sujeita ao acima mencionado, mas permanece adstrito ao sistema de transferência de crédito descrito nos itens 8 e 10. 17. Caso a AEA Educação Continuada tenha que realizar a cobrança de quaisquer valores devidos em decorrência deste Contrato, a mesma poderá cobrar o reembolso de todas as despesas incorridas por conta de cobrança, judicial ou extrajudicial, de tais valores, incluindo custos de postagem de carta de cobrança, cobrança telefônica e despesas cartorárias. AEA Cursos LTDA – ME CNPJ: 10.882.019/0001-62 0 Inscrição Estadual: 148.633.820.110 Rua Cenobelino Serra 243, Jardim Trussardi, São Paulo, SP, 05518-010