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Os Erros Mais Comuns em Gestão Condominial

Postado em Real Estate ,     Escrito por Rodrigo Karpat    em público junho 9, 2015

Uma a má gestão pode fazer com que o valor da taxa condominial dobre ou até triplique, além do risco de redução do valor das unidades. A desvalorização do bem pode chegar até 30% e ocorre por causa da falta de manutenção, valores elevados de taxa condominial, dívidas trabalhistas, entre outro.

O síndico pode até ser marinheiro de primeira viagem, desde que esteja respaldado por uma boa administradora de condomínios, por um conselho atuante e por um bom departamento jurídico. Caso contrário, as consequências poderão ser drásticas. Estes prestadores de serviços que irão auxiliar o síndico, terão a função consultiva, e não deliberativa.

Se a gestão do condomínio não for profissional, muitos erros podem ocorrer. Vou citar o exemplo de um síndico de um condomínio de São Paulo que, para reduzir o valor do condomínio, contratou uma cooperativa para gerir a mão de obra em substituição aos funcionários contratados pelo prédio, com a certeza de estar fazendo um grande negócio. O que poderia parecer uma economia, acabou saindo mais caro, pois quando os primeiros cooperados saíram do prédio as ações trabalhistas começaram a surgir. E o resultado negativo foi imediato, já que o valor do condomínio triplicou. O síndico renunciou, porém o prédio não se livrou da dívida.

Em outro condomínio de poucas unidades, na região dos Jardins, em São Paulo, o síndico preferiu trocar a empresa de manutenção de elevadores, por outra que cobrava três vezes menos. Porém, o contrato da segunda empresa era só de conservação. O síndico não sabia a diferença de uma para a outra. O contrato de manutenção de elevadores inclui peças, enquanto o de conservação não. No final da história, com a quebra de algumas peças, o contrato de conservação ao longo de alguns meses, saiu duas vezes mais caro do que o de manutenção.

Assim como uma empresa, o condomínio possui obrigações legais, tais como a de prestar contas, realizar o seguro da edificação, obras respeitando o quórum estabelecido, entre outras. Existem obrigações referentes aos funcionários, tais como: Comissão Interna de Prevenção de Acidentes (CIPA), Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional (PCMSO), (Relação Anual de Informações Sociais (Rais), contribuições sindicais, INSS, FGTS, PIS, DIRF, etc.

O condomínio também é responsável pelas obrigações concernentes à manutenção das edificações, tais como; a limpeza da caixa d’água, emissão de laudo técnico de pára-raios, manutenção do elevadores, entre outros.

Assim, fica clara a necessidade de uma boa administradora de condomínio para gerir e cumprir com todas as obrigações legais. Além disso, se faz imprescindível um advogado para analisar os contratos, cobrar os atrasados e realizar uma assessoria legal. E é essencial um conselho atuante para auxiliar a verificação das contas e exigir o cumprimento da convenção, regimento interno e das deliberações em assembleia.

Importante destacar, ainda, que o síndico responde civil e criminalmente por excesso e negligências na sua gestão. São objetos de ações de responsabilidade: realizar obras sem a devida autorização, não prestar contas, não realizar as manutenções necessárias, não cobrar os devedores, entre outros.

Porém, algumas medidas são saudáveis e permitem transparência na gestão, como o envio da prestação de contas sintética no boleto de pagamento da cota do mês, disponibilizar o balancete no site da administradora para acesso aos condôminos, realizar assembleias periódicas, auditoria mensal nas contas, reuniões de conselho com a presença da administradora, revisão periódica da escala e folha de pagamento de funcionários, não contratar prestadores de serviços que não emitam notas fiscais, elaborar laudo de vistoria estrutural periódica, não realizar obras sem o consentimento de uma assembleia, entre outros.

Portanto, não é matéria fácil a gestão do condomínio. A falta de qualquer recolhimento seja em detrimento dos funcionários ou referente a prestadores de serviços pode levar o condomínio a uma grande dívida.

sobre o autor
Rodrigo Karpat

Rodrigo Karpat, advogado imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados.