Curso de Gerenciamento de Facilities

O Property Manager frente aos acionistas X práticas sustentáveis



Lamberto Grinover

Property Senior Manager at Brookfield Property Brazil

O papel do Property Manager, pela própria natureza de suas responsabilidades e campo de ação, adquire uma importância relevante e fundamental na escolha de ações e práticas de desenvolvimento sustentável, principalmente em períodos de fortes dificuldades econômicas quando ações e instrumentos gestionais utilizados nem sempre são condizentes com práticas responsáveis de gestão ambiental ou social, sobretudo se as empresas não os têm devidamente incorporados nas suas estratégias. É necessário, portanto, adotar um grande espírito empreendedor para a escolha de programas de investimentos, descobrir oportunidades de cortar custos em forma consciente, reduzir riscos inovando e aumentando a receita e os valores intangíveis do negócio em linha com as estratégias da empresa na qual atua.

O valor junto ao acionista

O Property Manager tem, perante os acionistas e proprietários, a responsabilidade de utilizar os recursos do negócio comprometendo-se com atividades desenvolvidas para aumentar os seus lucros, dentro das restrições legais impostas pela sociedade, além de revelar, totalmente em transparência e com exatidão, a utilização dos recursos da própria empresa e os resultados desta utilização.

Segundo a teoria do economista Milton Friedman (1970) o propósito da personalidade da empresa e de seus acionistas não é apenas ter garantido um lucro, mas também a informação que possa suportar uma decisão de investimento prudente. O economista defende a idéia que há uma, e apenas uma responsabilidade social da empresa: utilizar seus recursos e sua energia em atividades destinadas a aumentar seus lucros (ou diminuir suas despesas) e que a única responsabilidade social do gestor é agir em benefício dos seus acionistas respeitando os limites legais.

Seguindo esta linha de pensamento é que o Property Manager terá maiores e mais eficazes oportunidades de demonstrar ao acionista e ao proprietário a validade de um determinado projeto focado no desenvolvimento sustentável e de conseguir maiores possibilidades e recursos para a implantação do mesmo na linha de desenvolver pequenos projetos como parcela estratégica global, focando suas estratégias em ações de reduções de custos e de riscos e na inovação e reposicionamento da empresa (modelo de criação de valor ao acionista de Stuart Hart e Mark Milstein).

Considerando-se porém as políticas empresariais e as modalidades de gestão dos negócios podemos, sem dúvida alguma, afirmar que o início de qualquer política de desenvolvimento sustentável deva partir e ser inicialmente impostada com foco na redução de despesas e de riscos, principalmente se considerarmos que existe uma tensão experimentada pelos acionistas focada na necessidade de alcançar resultados de curto prazo ao mesmo tempo em que pensa no crescimento futuro.

[..] Os problemas do consumo de matérias primas, dos resíduos e da poluição associados á industrialização representam uma oportunidade para as empresas diminuírem os custos e os riscos graças ao desenvolvimento de habilidades e potenciais de combate á poluição e de eco eficiência. O combate à poluição está focado na melhoria da eficiência ambiental de produtos e processos de hoje – ou seja, na redução de resíduos e emissões das operações atuais. Ao obter produtos ou serviços mais vendáveis por unidade de insumo, o combate à poluição pode levar a uma diminuição de custos e a uma redução dos riscos. Programas que reduzem resíduos e missões por meio da eco eficiência têm sido amplamente adotado pelas empresas.

Uma empresa sustentável é aquela que cria valor de longo prazo aos acionistas e contribui para a solução de problemas ambientais e sociais. Para Crosbie e Knight (1995) os negócios sustentáveis, aonde o Property Manager deve concentrar seus esforços, são os que:

• satisfazem as necessidades atuais usando recursos de modo sustentável;


• mantêm um equilíbrio em relação ao ambiente natural, com base em tecnologias limpas, reuso, reciclagem ou renovação de recursos;


• restauram qualquer dano causados por eles;


• contribuem para solucionar problemas sociais em vez que exacerbá-los;


• geram renda suficiente para se sustentar.

Posicionamento da Empresa 

Segundo Denis Donaire (1999) uma primeira dúvida que surge aos acionistas quando consideram ações e implantações de projetos que focam a questão ambiental no diz respeito ao aspectos econômicos: a idéia que prevalece é que qualquer ação que se tome neste sentido traz consigo o aumento de despesas e, consequentemente, o acréscimo dos custos diretos ou indiretos.

Mais uma vez estará ao Property Manager demonstrar aos acionistas e aos proprietários que com uma certa dose de criatividade e de empreendedorismo é possível ganhar dinheiro e proteger o meio ambiente, transformando restrições e ameaças ambientais em oportunidades de negócio e de lucro. Dentre as ações que geram benefícios econômicos (economia de custos) que podem ser implantadas no âmbito das responsabilidades do Property Manager podemos citar:

Economia de custos

• implantação de sistemas de redução e/ou re uso de água;


• projetos de eficiência energética e de outros insumos;


• ações de reciclagem, venda e aproveitamento de resíduos e diminuição de efluentes;


• redução de multas e penalidades por poluição.

Consequentemente teremos os seguintes benefícios estratégicos

• melhoria da imagem institucional;


• renovação do “portfólio” de produtos;


• aumento da produtividade;


• alto comprometimento do pessoal;


• melhoria das relações de trabalho;


• melhoria e criatividade para novos desafios; e


• melhor adequação aos padrões ambientais. 

Marketing da visão junto aos acionistas e proprietários

Philip Kotler (2010) em sua teoria da nova força do marketing, assumindo uma abordagem holística aos clientes como pessoas multidimensionais, norteadas por valores, afirma que

[…] a principal preocupação dos acionistas é obter retorno de seu investimento, contudo estes mesmos acionistas são responsáveis por preservar a sustentabilidade de uma empresa; são as pessoas e organizações que monitoram e verificam se os executivos da empresa estão trabalhando corretamente. Quando pensam em desempenho, os acionistas pensam em lucratividade e retorno financeiro. A lucratividade é uma meta de curto prazo, enquanto o retorno é uma meta em longo prazo.

A questão é encontrar um elo entre sustentabilidade, lucratividade e possibilidade de retorno; mais uma vez fica clara e evidente a estratégia que o Property Manager deve adotar perante os acionistas.

Sempre segundo Kotler,

[…] para convencer os acionistas, a gerência da empresa – leia-se o Property Manager – precisa formular e comunicar a visão corporativa, além de sua missão e seus valores. No Marketing 3.0, a visão corporativa deve envolver o conceito da sustentabilidade, pois isto será essencial para a vantagem competitiva a longo prazo. As mudanças no cenário de negócios, particularmente a polarização de mercado e a escassez de recursos, contribuem significativamente para a importância cada vez maior da sustentabilidade. A empresa precisa comunicar a seus acionistas que a adoção de práticas sustentáveis vai proporcionar economia de custos, proporcionar aumento de receita e melhorar o valor da marca corporativa. 

Para ser de longo prazo a sustentabilidade precisa fazer parte da estratégia da empresa, que surge da sua missão, visão e valores. Os executivos precisam ver a sustentabilidade como uma fonte de vantagem competitiva que definirá a empresa, independentemente da concorrência. Isso será essencial para o marketing da visão corporativa junto ao s acionistas e, mais uma vez, caberá ao Property Manager demonstrar a eficácia destas ações.

Considerações finais

Obviamente ficará a cargo do Property Manager a sensibilidade, pró atividade e responsabilidade em trilhar caminhos e implantar soluções sustentáveis utilizando-se de metodologias eficazes e estratégias eficientes frente aos acionistas, recordando sempre que na implantação de práticas de desenvolvimento sustentável a ação vem antes da comunicação e que os resultados sob o aspecto da sustentabilidade devem ser condizentes com as ações.

Engenheiro Mecânico e de Produção Mecânica Graduado pela Faculdade de Engenharia Industrial  – FEI, Pós-Graduado em Refrigeração e Ar Condicionado (FEI), Pós-Graduado em Avaliações e Perícias de Engenharia pela UNISANTA / IBAPE-SP. Atua há 28 anos na implantação, coordenação, auditoria e consultoria em projetos de O&M predial e industrial, além de atuar como Agente de Comissionamento em alguns dos principais projetos certificados no Brasil. É Diretor Técnico da A&F Partners Consulting Engenharia Ltda.

Engenheiro Industrial Mecânico pela FEI, Especialização em Controladoria pela FGV, possui mais de 20 anos de experiência na área de facilities e property management. Foi diretor da Tishman Speyer e da JHSF, atualmente é consultor ns áreas de FM / PM e Síndico profissional em empreendimentos comerciais de alto padrão
Membro da ABRAFAC, Corenet e RICS

Atual Presidente da ABRAFAC na gestão 2015-2016, Diretor de MKT na gestão 2013/2014, foi Presidente do Grupo GAS em 2013, é formado em Engenharia Civil pela FEI, MBA em Gerenciamento de Facilidades pela USP e especialização em Contabilidade e Finanças pela FGV, atualmente é sócio diretor da Facility.CENTER. Iniciou sua carreira como Engenheiro de Manutenção na ABB, depois Supervisor de Facilities na Arthur Andersen, Harris e Natura. Consolidou sua carreira como Gerente de Facilities no Santander, Sodexo e Takasago, atuou também como Diretor de Operações no Hopi Hari.

Consultor para assuntos como desenvolvimento humano, lideranças e orientação de carreiras para executivos e jovens profissionais, Luiz Eduardo Loureiro atua também como professor universitário. Leciona disciplinas ligadas à gestão de pessoas em cursos de pós-graduação. É graduado em Administração de Empresas com MBA em Gestão Empresarial pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e especialista em Gestão Organizacional e Recursos Humanos pela Universidade Federal de São Carlos (UFSCAR). Em mais de 15 anos de atuação profissional como gestor e líder de equipes em grandes empresas, especializou-se na formação e desenvolvimento de equipes e times de trabalho.

Sócio da empresa Biópolis (Centro de Controle de Pragas Urbanas), empresa graduada pelo Cietec – Ipen/Usp, o biólogo Randy Baldresca já fez cursos nos Estados Unidos e na Europa, onde observou com maior precisão novas metodologias e formas de manejo ligadas ao assunto. Essa especialização reforçou sua vasta experiência em controle de pragas urbanas e o tornou uma das maiores autoridades no assunto.

Bacharel em Administração de Empresas, especializado em Gestão e Planejamento em Segurança Empresarial e Sistemas Integrados de Segurança, Master Business Security (MBS) pela FAPI/FESP e Brasiliano & Associados, além de diversos cursos de extensão universitária em gestão da qualidade e desenvolvimento de pessoas. É ex militar das Forças Armadas e certificado internacionalmente pela Corporacion Euro Americana de Seguridad (CEAS), com experiência de mais de 12 anos em Serviços de Segurança Patrimonial e Pessoal dos mais variados segmentos. Atualmente é gerente em uma conceituada empresa de segurança privada, responsável por gerenciar as atividades técnicas de segurança (Análise de Riscos, Normas e Procedimentos, Planos de Contingências, Estudos de Segurança, Auditorias, Investigações, etc.), além do desenvolvimento técnico e comportamental de todo o efetivo.

Profissional com mais de 20 anos de experiência, atua nas áreas de pesquisa, consultoria em manutenção predial, eficiência energética, comissionamento de sistemas prediais para certificação LEED e também treinamento e desenvolvimento de profissionais. Engenheiro Eletricista, Mestre e Doutorando em Energia pela Universidade Federal do ABC, com MBA em Gerenciamento de Facilidades pela Escola Politécnica da USP, Especialista Certificado em Medição e Verificação (M&V). É membro da Association of Energy Engineers e da Abrafac e integrante do comitê Temático de Energia do Conselho Brasileiro de Construções Sustentáveis. Tem em seu currículo cargos como Gerente de Manutenção em sites de missão crítica, Coordenador de Manutenção dos terminais rodoviários em São Paulo, e Gerente de Operações pela Cushman & Wakefield. Atualmente é Sócio Diretor na Preditiva Engenharia, e atua também professor universitário.

Assistente Social com mestrado em Gestão de Recursos Humanos. Responsável pelo desenvolvimento, implantação e coordenação de projetos sociais em diversas organizações, tendo atuado como coordenadora em programas de responsabilidade social. Atuou também como profissional em organizações públicas e como professora em cursos de graduação e pós-graduação. Atualmente é coordenadora de equipe do Programa Acompanhante de Idosos da PMSP e consultora organizacional e instrutora de cursos na área de comunicação e gestão de pessoas em diversas empresas. Autora de artigos publicados em livros e na Revista “Medicina de Reabilitação” e de trabalhos apresentados em Congressos Nacionais e Internacionais.